ĐẤT VƯỜN, ĐẤT NÔNG NGHIỆP CÓ ĐƯỢC XÂY NHÀ KHÔNG

Trong cuộc sống hiện đại, việc sở hữu một ngôi nhà ổn định và an cư là một ước mơ của rất nhiều người. Tuy nhiên, câu hỏi được đặt ra là liệu chúng ta có thể xây nhà trên đất vườn, đất trồng cây lâu năm, hay đất nông nghiệp? Trong bài viết này, chúng ta sẽ tìm hiểu về các quy định pháp luật liên quan và giải đáp câu hỏi đất vườn có được xây nhà không.

Định nghĩa đất vườn, đất trồng cây lâu năm và phân loại đất nông nghiệp

Để hiểu rõ hơn về vấn đề xây nhà trên đất vườn, đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp, chúng ta cần nắm vững định nghĩa và phân loại của chúng.

1. Đất vườn: đất vườn được định nghĩa là đất có mục đích làm vườn, trồng cây hàng năm hoặc cây lâu năm như cây ăn quả, cây cảnh, cây dược liệu và cây công trình kiến trúc khác có liên quan. Hiện nay, Luật Đất đai không cung cấp một định nghĩa chính thức về khái niệm “đất vườn”. Tuy nhiên, Điều 103 của Luật Đất đai 2013 đã quy định cách xác định diện tích đất vườn và ao trong thửa đất ở.
2. Đất trồng cây lâu năm: Theo Điều 3 Nghị định 35/2015/NĐ- CP, đất trồng cây lâu năm được định nghĩa là “loại cây được gieo trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm”.
3. Đất nông nghiệp: Theo khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất nông nghiệp được định nghĩa là “loại đất được sử dụng cho các hoạt động nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, thủy sản, lâm nghiệp và các hoạt động kinh doanh nông nghiệp khác theo quy định của pháp luật”.

Theo quy định này, đất nông nghiệp được phân loại theo mục đích sử dụng, bao gồm các loại đất sau đây:

• Đất trồng cây hàng năm: Gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác.
• Đất trồng cây lâu năm: Bao gồm đất trồng cây có tuổi thọ từ 10 năm trở lên, như cây trồng trong lâm nghiệp, cây trồng làm hàng rào, cây trồng nạo vét, cây trồng cảnh quan, cây trồng dược liệu và cây trồng khác có tuổi thọ từ 10 năm trở lên.
• Đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng: Đất này dùng cho hoạt động sản xuất và bảo vệ rừng.
• Đất nuôi trồng thủy sản: Đất được sử dụng cho hoạt động nuôi trồng thủy sản, như ao nuôi, ao tôm, ao cá.
• Đất làm muối: Đất được sử dụng để sản xuất muối.
• Đất nông nghiệp khác: Bao gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, đất dùng để xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép, đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm, đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

Từ đó, có thể thấy rõ rằng đất nông nghiệp không chỉ bao gồm đất trồng lúa và cây hàng năm khác, mà còn bao gồm cả đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối và đất khác có mục đích trồng trọt và chăn nuôi.

Quy định pháp luật về sử dụng đất và xây nhà trên đất nông nghiệp

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, việc xây dựng nhà chỉ được thực hiện trên đất ở và không được xây dựng trên đất vườn và đất nông nghiệp, trừ những trường hợp được quy định riêng. Dưới đây là những quy định cụ thể:

1. Điều 6 khoản 1 Luật Đất đai năm 2013: “Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.”
2. Điều 10 khoản 2 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 11 tháng 6 năm 2019 của Chính phủ:

• Hình phạt vi phạm chuyển mục đích sử dụng đất: Tự ý xây dựng nhà ở trên đất vườn và đất trồng cây lâu năm được xác định là hành vi tự ý chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Mức phạt cụ thể như sau:
• Khu vực nông thôn:
  • Dưới 0,02 héc ta (200m2): Phạt tiền từ 03 – 05 triệu đồng.
  • Từ 0,02 đến dưới 0,05 héc ta: Phạt tiền từ 05 – 08 triệu đồng
  • Từ 0,05 đến dưới 0,1 héc ta: Phạt tiền từ 08 – 15 triệu đồng
  • Từ 0,1 đến dưới 0,5 héc ta: Phạt tiền từ 15 – 30 triệu đồng
  • Từ 0,5 đến dưới 01 héc ta: Phạt tiền từ 30 – 50 triệu đồng
  • Từ 01 đến dưới 03 héc ta: Phạt tiền từ 50 – 100 triệu đồng
  • Từ 03 héc ta trở lên: Phạt tiền từ 100 – 200 triệu đồng
• Khu vực đô thị: Hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt khu vực nông thôn.

3. Điều 143 khoản 1 Luật Đất đai năm 2013: “Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở và xây dựng các công trình phục vụ đời sống.”
4. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ: Đất nông nghiệp không được sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở trừ trường hợp được quy định riêng.

Qua các quy định trên, có thể thấy rõ ràng rằng việc xây dựng nhà trên đất vườn, đất trồng cây lâu năm, và đất nông nghiệp không được phép trừ khi có quy định ngoại lệ cụ thể. Việc vi phạm quy định này có thể chịu mức phạt tiền và các biện pháp khắc phục hậu quả như buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm. Do đó, tuân thủ quy định pháp luật là cần thiết để tránh vi phạm và bảo vệ quyền lợi của mình.

Các trường hợp được phép xây nhà trên đất vườn/đất nông nghiệp

Dù việc xây nhà trên đất vườn hoặc đất nông nghiệp là hạn chế, nhưng vẫn có những trường hợp đặc biệt mà quy định pháp luật cho phép. Chúng ta sẽ tìm hiểu về hai trường hợp chính:

1. Chính sách hỗ trợ phát triển nông thôn Trong một số trường hợp, chính phủ có thể đưa ra các chính sách hỗ trợ phát triển nông thôn, cho phép xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp để tạo điều kiện sống tốt hơn cho người dân nông thôn. Việc này thường xảy ra khi có sự kết hợp giữa quy hoạch đô thị và phát triển kinh tế nông thôn.
2. Quy hoạch đô thị và phát triển kinh tế Trong quy hoạch đô thị và phát triển kinh tế, đôi khi có thể xem xét cho phép xây dựng nhà ở trên đất vườn/đất nông nghiệp để đáp ứng nhu cầu nhà ở và phát triển kinh tế đô thị. Tuy nhiên, quy hoạch này thường phải tuân thủ các quy định và tiêu chuẩn xây dựng nghiêm ngặt để bảo vệ môi trường và quy hoạch đô thị.

Đất vườn có được xây nhà tạm không?

Theo quy định của Luật Đất đai Việt Nam, đất vườn không được sử dụng để xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt, việc xây dựng nhà tạm trên đất vườn có thể được xem xét và cấp phép. Điều này thường áp dụng khi những công trình tạm thời được xây dựng để phục vụ các hoạt động đặc biệt như nghiên cứu khoa học, giảng dạy, y tế, hoặc phát triển kinh tế-xã hội trong các khu vực đặc biệt.

Đất trồng cây lâu năm có được xây nhà tạm không?

Việc xây nhà trên đất trồng cây lâu năm cũng đặt ra nhiều hạn chế. Thông thường, đất trồng cây lâu năm được coi là đất nằm trong vùng đất nông nghiệp, nên việc xây dựng nhà trên đất này cần tuân thủ các quy định đặc thù liên quan đến bảo vệ đất nông nghiệp và quản lý sử dụng đất.

Trong một số trường hợp đặc biệt, xây dựng nhà tạm trên đất trồng cây lâu năm có thể được cân nhắc và cấp phép. Điều này thường áp dụng cho các công trình tạm thời nhằm phục vụ các mục đích đặc biệt như nghiên cứu, giảng dạy hoặc các hoạt động kinh doanh trong giai đoạn ngắn.

Cách để xây nhà trên đất nông nghiệp

Nếu bạn muốn xây nhà trên đất nông nghiệp, cần tuân thủ một số quy trình và thủ tục nhất định. Dưới đây là các bước cần thiết:

1. Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Trước khi xây nhà trên đất nông nghiệp, cần nộp hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp tại cơ quan có thẩm quyền để được xét duyệt. Quy trình này đảm bảo rằng việc sử dụng đất được thực hiện đúng quy hoạch và theo các quy định pháp luật.
2. Xây dựng theo quy định pháp luật: Khi xây nhà trên đất nông nghiệp, cần tuân thủ các quy định về kiến trúc, xây dựng và an toàn công trình. Điều này đảm bảo rằng công trình xây dựng đáp ứng các tiêu chuẩn kỹ thuật và môi trường, đồng thời đảm bảo an toàn cho người sử dụng và xung quanh.
3. Các biện pháp khắc phục và xử lý hậu quả: Trong quá trình xây dựng, cần tuân thủ các biện pháp khắc phục và xử lý hậu quả như buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất, đăng ký đất đai và nộp lại số lợi bất hợp pháp có được từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Điều này đảm bảo sự tuân thủ pháp luật và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

>> Dịch vụ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Củ Chi, xin lên thổ cư tại Củ Chi chỉ từ 8Tr5

Trên đây là những thông tin quan trọng về việc xây nhà trên đất nông nghiệp và đất vườn. Như đã trình bày, theo quy định pháp luật, không nên xây dựng nhà ở trên những loại đất này mà không có sự phê duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ cơ quan chức năng. Điều này giúp bảo vệ sự phát triển bền vững của ngành nông nghiệp và bảo vệ môi trường.

Nếu bạn có nhu cầu xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp hoặc đất vườn, bạn có thể tham khảo các giải pháp tạm thời như xây dựng nhà tạm hoặc liên hệ với chuyên gia của Kiến Trúc Trí Việt để được tư vấn về các thủ tục cụ thể và quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất.