QUY ĐỊNH XÂY DỰNG NHÀ Ở TPHCM CẬP NHẬT 2024

Là một trong những thành phố lớn nhất cả nước, thành phố Hồ Chí Minh có mật độ xây dựng các công trình nói chung và nhu cầu xây dựng nhà ở của người dân rất cao. Đi kèm với nhu cầu đó, quy định xây dựng nhà ở TPHCM cũng được ban hành và triển khai chặt chẽ để đảm bảo phù hợp với sự phát triển chung của thành phố và mong muốn của cư dân. Dù vậy với đa số chủ nhà, do không có nhiều thông tin về quy định hay kinh nghiệm trong lĩnh vực này, có thể gặp nhiều vướng mắc và khó khăn không đáng có trong quá trình thiết kế và thi công nhà. Vậy thì hãy cùng Kiến Trúc Trí Việt tìm hiểu qua một số nội dung cần thiết nhất của quy định về xây dựng nhà ở TPHCM qua bài viết dưới đây nhé.

1. Những quy định chung về xây dựng nhà ở TPHCM

1.1 Các dạng nhà ở phổ biến tại TPHCM

Căn cứ theo Quy chế quản lý kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh ban hành kèm theo Quyết định số 56/2021/QĐ-UBND được phê duyệt bởi UBND Thành phố Hồ Chí Minh (ngày 28 tháng 12 năm 2021), các dạng nhà ở tại TPHCM được định nghĩa như sau (không kể nhà chung cư và nhà chung cư hỗn hợp):

• Nhà ở riêng lẻ: Là nhà ở được xây trên thửa đất riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của một tổ chức, hộ gia đình, hay cá nhân. Các dạng nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
• Nhà ở liên kế: Là nhà ở riêng lẻ được xây liền nhau, thông nhiều tầng, và sát nhau thành dãy trong các lô đất nằm kế nhau. Nhà có chiều rộng nhỏ hơn chiều sâu (hay chiều dài), và cùng sử dụng chung một hệ thống hạ tầng của khu đô thị. 
• Nhà phố liên kế (nhà phố): Là nhà ở liên kế nằm trên các trục đường phố, khu vực thương mại hay dịch vụ dựa vào quy hoạch. Nhà phố có chức năng để ở, đồng thời còn sử dụng cho các dịch vụ kinh doanh khác.
• Nhà liên kế có sân vườn: Là nhà ở liên kế có một khoảng sân vườn nằm trong khuôn viên của mỗi nhà ở phía trước hoặc sau nhà, có kích thước được lấy thống nhất cả dãy.
• Nhà liên kế có khoảng lùi: Là nhà liên kế có khoảng lùi đối với ranh lộ giới đường xác định theo hiện trạng hoặc bản đồ chỉ giới xây dựng theo quy hoạch hiện hành.
• Biệt thự: Là nhà ở riêng lẻ được thiết kế và xây dựng một cách độc lập hoặc bán độc lập, có sân vườn xung quanh (ít nhất là 3 mặt nhà), và có lối ra vào riêng biệt.

1.2 Các nguyên tắc chung

Về quy định xây dựng nhà ở TP.HCM, mỗi dạng nhà ở và khu vực thường sẽ có các quy định cụ thể riêng, ví dụ như chiều cao, số tầng, khoảng lùi, mật độ xây dựng,… Thế nhưng vẫn sẽ có một số nguyên tắc chung mà gia chủ cần tuân theo khi thực hiện thiết kế và thi công nhà của mình.

• Thiết kế phải tuân thủ Luật Kiến trúc, đảm bảo các quy định về bảo tồn, môi trường và phòng chống cháy nổ, cũng như các quy chuẩn tiêu chuẩn kỹ thuật và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
• Phù hợp với định hướng quy hoạch đô thị của thành phố.
• Có sự đồng bộ về không gian, kiến trúc, cảnh quan; bảo đảm chức năng hoạt động hiệu quả, mỹ quan, an toàn, hài hòa với tổng thể đô thị xung quanh.

2. Các quy định cần tuân thủ khi xây dựng nhà ở TPHCM

Quy định xây dựng nhà ở TPHCM liên quan đến nhiều yếu tố khác nhau, đồng thời mỗi yếu tố cũng sẽ có những tiêu chuẩn và yêu cầu riêng dành cho mỗi dạng nhà ở. Nếu bạn đang có nhu cầu xây dựng nhà ở TPHCM, bạn nên chú ý đến một số các tiêu chí quan trọng sau.

2.1 Quy định về mật độ xây dựng nhà ở TPHCM năm 2024: 

Về cơ bản, mật độ xây dựng được hiểu là tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình nhà ở chính trên diện tích của lô đất đó, không tính các phần diện tích của các công trình ngoài trời (ví dụ tiểu cảnh, bể bơi, sân đỗ xe, lối lên xuống,…). Có thể nói, yếu tố về mật độ xây dựng phần nào ảnh hưởng đến quy định về diện tích xây dựng nhà ở TPHCM, do đó đây cũng là một phần quan trọng khi xin giấy phép xây dựng.

Cách tính mật độ xây dựng được quy định theo công thức:

Mật độ xây dựng (%) = (Diện tích chiếm đất của ngôi nhà / Tổng diện tích lô đất xây dựng) x 100%

Đối với dạng nhà ở riêng lẻ (gồm biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập), quy định xây dựng nhà ở TPHCM về mật độ xây dựng tối đa tại lô đất xây dựng nhà được tính như sau:

Diện tích lô đất (m2/nhà)	≤90	100	200	300	500	≥1000
Mật độ xây dựng tối đa (%)	100	80	70	60	50	40

2.2 Quy định về khoảng lùi công trình ở TPHCM

Theo định nghĩa từ Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD, khoảng lùi là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng. Trong đó:

• Chỉ giới đường đỏ: Là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa, nhằm phân định ranh giới giữa phần đất dành cho giao thông, các công trình hạ tầng kỹ thuật với phần đất dành cho các khu chức năng đô thị khác.
• Chỉ giới xây dựng: Là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa, nhằm phân định ranh giới giữa phần đất cho phép xây dựng công trình và phần đất lưu không.

Như vậy, quy định về khoảng lùi cũng sẽ liên quan mật thiết đến quy định về chỉ giới xây dựng nhà ở TP. HCM. Khoảng lùi thực ra là phần đất được cấp trong sổ, nhưng không được xây dựng vì vướng lộ giới quy hoạch. Tuy nhiên, khu vực này gia chủ vẫn có thể thiết kế làm sân, cổng hoặc các công trình không kiên cố khác.

Trên thực tế, việc xác định chính xác khoảng lùi của công trình là không dễ dàng do bị ảnh hưởng khá nhiều bởi các yếu tố bên ngoài. Nhìn chung, khoảng lùi tối thiểu của các công trình theo quy định xây dựng nhà ở TPHCM được căn cứ theo bề rộng đường và chiều cao công trình.

Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất (m)	Chiều cao xây dựng công trình (m)
	<19	19 ÷< 22	22 ÷< 28	≥28
<19	0	3	4	6
19 ÷< 22	0	0	3	6
≥22	0	0	0	6

2.3 Quy định khoảng cách giữa 2 công trình ở TP. HCM

Việc quy định khoảng cách tối thiểu giữa các công trình nhà ở là rất quan trọng đối với quy định xây dựng nhà ở TPHCM. Khoảng cách hợp lý không chỉ để phù hợp với cảnh quan không gian chung của thành phố, mà hơn hết là còn đảm bảo về vấn đề an toàn phòng cháy chữa cháy cho ngôi nhà. Cách xác định khoảng cách giữa 2 ngôi nhà độc lập cũng phụ thuộc rất nhiều vào quy định chiều cao xây dựng nhà ở TPHCM.

Trường hợp cả 2 ngôi nhà đều có chiều cao <46m:

• Khoảng cách giữa các cạnh dài song song ≥ 1/2 chiều cao công trình, và ≥7m
• Khoảng cách giữa đầu hồi của 2 công trình ≥ 1/3 chiều cao công trình, và ≥4m

Trường hợp cả 2 ngôi nhà đều có chiều cao ≥46m

• Khoảng cách giữa các cạnh dài song song ≥25m
• Khoảng cách giữa đầu hồi của 2 công trình ≥15m

Trường hợp chiều cao của 2 ngôi nhà khác nhau thì sẽ áp dụng quy định của ngôi nhà có chiều cao lớn hơn.

Trên đây chỉ là một số yếu tố cơ bản của quy định xây dựng nhà ở TPHCM. Thực tế việc tính toán các yếu tố trên cũng như xác định cụ thể những yếu tố khác khi xây dựng nhà sẽ có không ít khó khăn. Với mong muốn hỗ trợ quý khách hàng trong lĩnh vực này, Kiến Trúc Trí Việt cũng cung cấp dịch vụ xin giấy phép xây dựng trọn gói với quy trình rõ ràng, nhanh chóng và tiện lợi.

3. Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở TPHCM mới nhất

Về thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở TPHCM, gia chủ sau khi lập hồ sơ sẽ nộp đến cơ quan có thẩm quyền tại địa phương – ở đây là UBND cấp quận/huyện/thành phố/tỉnh. Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành thẩm định, kiểm tra hồ sơ cũng như xem xét quyết định cấp phép trong thời hạn theo đúng quy định xây dựng nhà ở TPHCM. Trong quá trình thẩm định và xét duyệt, gia chủ sẽ được thông báo bằng văn bản nếu trường hợp có vấn đề phát sinh xảy ra.

Về hồ sơ xin cấp phép theo quy định xây dựng nhà ở TPHCM, gia chủ hoặc chủ đầu tư sẽ phải chuẩn bị một bộ hồ sơ với các tài liệu bao gồm:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất
• 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng, kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy, gồm:
  • Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình;
  • Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình;
  • Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện

Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Xin giấy phép xây dựng cũng là mảng dịch vụ mà Kiến Trúc Trí Việt đã có nhiều năm kinh nghiệm với chất lượng dịch vụ luôn được khách hàng tin tưởng và đánh giá cao. Quý khách có nhu cầu vui lòng liên hệ với chúng tôi qua số hotline để được đội ngũ chuyên viên tư vấn kỹ hơn nhé.

Báo giá dịch vụ chi tiết:

• Xin Giấy Phép Xây Dựng Hóc Môn
• Xin Giấy Phép Xây Dựng Củ Chi

Trên đây cũng là toàn bộ những thông tin cơ bản nhất về quy định xây dựng nhà ở TPHCM cho bạn đọc tham khảo. Để thuận tiện hơn trong quá trình thi công nhà cũng như tránh chi phí phát sinh, bạn có thể liên hệ các dịch vụ xin giấy phép từ các nhà thầu xây dựng uy tín tại TPHCM. Là một trong những đơn vị hàng đầu về lĩnh vực nhà đất, Kiến Trúc Trí Việt cam kết đem đến cho khách hàng sự tận tâm và chuyên nghiệp đúng với phương châm “Chất lượng đặt lên hàng đầu” khi sử dụng dịch vụ xin giấy phép xây dựng của chúng tôi.